22 - 05 - 2015

Point sur le régime d’imposition des plus values de cession de terrains à bâtir : le législateur légalise à nouveau la doctrine

Le régime antérieur au 1er/02/2012

Le régime d’imposition des plus-values de terrains à bâtir correspondait à celui dont répondaient les propriétés bâties, à savoir une imposition au taux forfaitaire de 19% après application d’abattements linéaires de 10% par an à compter de la 6ème année, soit une exonération totale après 15 ans de détention.

Pour mémoire, la réforme de ce régime avait été reportée en partie concernant les terrains à bâtir à l’occasion de la 4ème loi de finances rectificative de 2011 (report pour les promesses de vente enregistrées avant le 25 août 2011 et dont l’acte authentique devait être signé avant le 1er janvier 2013).

Le régime postérieur au 1er/02/2012

Le régime s’appliquant était identique à celui des immeubles bâtis, soit :

Abattements de 2% entre la 6ème et la 17ème année ;
Abattements de 4% entre la 18ème et la 24ème année ;
Abattements de 8% au-delà, soit une exonération au bout de 30 ans.

Or, dans sa loi de finances pour 2013, le législateur supprimait, pour les terrains à bâtir, purement et simplement tout abattement pour durée de détention à compter du 1er/01/2013 et soumettait désormais ces plus-values au barème de l’IR. Ceci ayant été censuré par le Conseil Constitutionnel (la taxation pouvant s’élever jusqu’à 82%), le régime applicable depuis le 1er/02/2012 a donc, de fait, perduré.

Le maintien du régime

Vraisemblablement insatisfait de ce maintien du régime antérieur, le législateur est à nouveau intervenu en vue de supprimer cette fois uniquement les abattements pour durée de détention par le biais de la loi de finances pour 2014. Nouvel essai, nouvel échec : ces dispositions ont une nouvelle fois été censurées par le Conseil Constitutionnel pour rupture d’égalité devant les charges publiques.

Du fait de cette censure, l’administration a dû prendre acte du maintien du régime existant antérieurement depuis le 1er février 2012, soit une exonération d’imposition de la plusvalue après 30 ans de détention (rescrit n° 2014/01 du 09 janvier 2014).

Le nouveau régime

C’est dans ce contexte que vient d’intervenir le législateur afin d’aligner le régime fiscal et social des terrains à bâtir sur celui des propriétés bâties tel que réformé en 2013 (voir encadré cicontre). L’article 4 de la loi de finances pour 2015 étend ainsi le régime dit « dual » aux plus values de cession de terrains à bâtir et légalise à cette occasion une instruction administrative en date du 10 septembre 2014 qui instituait l’applicabilité de ce régime à compter du 1er septembre 2014.

Les plus values de cessions immobilières se voient désormais enfin harmonisées et sont exonérées d’impôt au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 années.

Le régime « dual » :

Le nouveau régime « dual » d’imposition des plus-values a d’abord été mis en place pour l’imposition des plus-values de cession des propriétés bâties, à compter du 1er septembre 2013, par le biais de la publication d’un bulletin officiel des finances publiques légalisé à l’occasion de la loi de finances pour 2014. Ce régime a ensuite été rendu applicable aux plus-values de cession des terrains à bâtir depuis une instruction du 10 septembre 2014, à son tour légalisée par la loi de finances pour 2015.

Les abattements applicables sont désormais les suivants :

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu au taux de 19% :

6% de la 6ème à la 21ème année de détention ;
Puis de 4% au titre de la 22ème année, soit une exonération fiscale acquise après 22 ans.

Concernant le calcul des prélèvements sociaux :

1,65% entre 6 et 21 ans de détention ;
1,60% au titre de la 22ème année de détention ;
Puis 9% par an au-delà, soit une exonération au bout de 30 ans.

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